Sytuacja na rynku wt\u00f3rnym jest podobna, cho\u0107 tutaj wida\u0107 pewien efekt epidemii.<\/strong>\u00a0\u015arednia cena w najwi\u0119kszych miastach wynios\u0142a w trzecim kwartale 8270, co r\u00f3wnie\u017c oznacza\u0142o wzrost o 9,1 proc. rok do roku. W tym przypadku jednak dynamika by\u0142a nieco ni\u017csza ni\u017c w poprzednich kwarta\u0142ach, kiedy przekracza\u0142a 11 proc. w uj\u0119ciu rocznym.<\/p>\n Szczeg\u00f3lnie wa\u017cnym wska\u017anikiem dla obserwacji rynku jest zmiana tzw. indeksu hedonicznego, kt\u00f3ra pokazuje, jaka jest dynamika cen po uwzgl\u0119dnieniu zmian cech sprzedawanych mieszka\u0144.<\/strong>\u00a0Je\u017celi na przyk\u0142ad w jednym roku cz\u0119\u015bciej sprzedaj\u0105 si\u0119 mieszkania du\u017ce (ze \u015brednio ni\u017csz\u0105 cen\u0105 za metr), a w kolejnym roku ma\u0142e (ze \u015brednio wy\u017csz\u0105 cen\u0105 za metr), to sama zmiana przeci\u0119tnej ceny mo\u017ce zaburza\u0107 obraz rynku. Indeks hedoniczny koryguje ten efekt.<\/p>\n W trzecim kwartale indeks hedoniczny wzr\u00f3s\u0142 o 10,8 proc. rok do roku, wobec wzrostu o 11,7 proc. w poprzednim kwartale. Jest to sz\u00f3sty z rz\u0119du kwarta\u0142 z dwucyfrowym wzrostem.<\/strong>\u00a0Pod tym wzgl\u0119dem najwy\u017csze wzrosty cen notowane s\u0105 w Poznaniu (a\u017c 17,3 proc rok do roku), \u0141odzi (15,4 proc.), Katowicach (13,4 proc.), czy Krakowie (12,3 proc.). Na najwi\u0119kszym rynku lokalnym, czyli w Warszawie, ceny liczone na podstawie indeksu hedonicznego wzros\u0142y w trzecim kwartale o 6,9 proc. rok do roku, co oznacza obni\u017cenie dynamiki w por\u00f3wnaniu z sytuacj\u0105 w poprzednich kwarta\u0142ach.<\/p>\n W czasie pierwszego uderzenia epidemii w 2020 roku pisa\u0142em o tym, \u017ce zmiany makroekonomiczne powinny sprzyja\u0107 stabilizacji lub spadkowi cen. Tak si\u0119 jednak nie sta\u0142o. Dlaczego? Wr\u00f3c\u0119 do tamtej argumentacji, by pokaza\u0107, co si\u0119 zmieni\u0142o.<\/strong><\/p>\n Wedle mojego spojrzenia z wiosny do wyhamowania cen mieszka\u0144 mia\u0142 przyczyni\u0107 si\u0119 wyra\u017any wzrost stopy bezrobocia, kt\u00f3ra jest istotnym wska\u017anikiem dla kondycji rynku nieruchomo\u015bci mieszkaniowych, oraz zwi\u0119kszenie poda\u017cy mieszka\u0144 wynikaj\u0105ce z ograniczenia ruchu turystycznego (du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 mieszka\u0144 by\u0142a kupowana pod wynajem kr\u00f3tkookresowy dla turyst\u00f3w) i migracyjnego. Z tych dw\u00f3ch czynnik\u00f3w pierwszy okaza\u0142 si\u0119 znacznie, znacznie s\u0142abszy od oczekiwa\u0144, a drugi nieznacznie s\u0142abszy. Stopa bezrobocia wzros\u0142a bardzo ma\u0142o, poniewa\u017c pot\u0119\u017cne transfery rz\u0105dowe dla firm ograniczy\u0142y skal\u0119 zwolnie\u0144 pracownik\u00f3w. Za\u015b uwolnienie poda\u017cy mieszka\u0144 mog\u0142o by\u0107 mniejsze od oczekiwa\u0144 ze wzgl\u0119du na utrzymanie liczby imigrant\u00f3w zarobkowych w kraju na wysokim poziomie i szybsze od oczekiwa\u0144 o\u017cywienie ruchu turystycznego.<\/p>\n Jednocze\u015bnie\u00a0ewidentnie mocniej od oczekiwa\u0144 oddzia\u0142uje czynnik pozytywny dla cen mieszka\u0144 \u2013 niskie stopy procentowe.<\/strong>\u00a0W Polsce dzi\u015b jest du\u017co wi\u0119cej os\u00f3b o du\u017cych zasobach finansowych ni\u017c 10 czy 15 lat temu. Dla du\u017cej cz\u0119\u015bci z tych os\u00f3b mieszkania sta\u0142y si\u0119 jedyn\u0105 form\u0105 d\u0142ugookresowej lokaty kapita\u0142u. Nawet przy spadaj\u0105cych stawkach najmu, mieszkania s\u0105 postrzegane przez wielu Polak\u00f3w jako inwestycja w miar\u0119 bezpieczna i dochodowa \u2013 a przynajmniej bardziej dochodowa ni\u017c lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Takie postrzeganie mog\u0142o by\u0107 wzmocnione przez rozpowszechniaj\u0105ce si\u0119 na rynku prognozy, wedle kt\u00f3rych stopy procentowe pozostan\u0105 bardzo niskie przez wiele, wiele lat.<\/p>\n Jest jeszcze inny wa\u017cny czynnik, kt\u00f3ry m\u00f3g\u0142 spowodowa\u0107 wzrost cen. Niekt\u00f3rzy ekonomi\u015bci uwa\u017caj\u0105, \u017ce na rynku mieszkaniowym kszta\u0142tuje si\u0119 tzw. ba\u0144ka cenowa, czyli sytuacja, w kt\u00f3rej wzrosty cen s\u0105 nap\u0119dzane g\u0142\u00f3wnie przez oczekiwania dotycz\u0105ce \u2026 rosn\u0105cych cen. Taki samonap\u0119dzaj\u0105cy si\u0119 mechanizm, kt\u00f3ry w pewnym momencie si\u0119 zatrzymuje, co prowadzi do gwa\u0142townego za\u0142amania cen. Na takie ryzyko wskazuje m.in. Adam Czerniak, ekonomista z SGH i Polityki Insight, zajmuj\u0105cy si\u0119 zawodowo rynkiem\u00a0 mieszkaniowym. Ale ten pogl\u0105d nie jest jeszcze powszechnie podzielany. Inni ekonomi\u015bci wskazuj\u0105, \u017ce ceny mieszka\u0144 w relacji do stawek najmu wci\u0105\u017c nie s\u0105 w Polsce bardzo wysokie, a jednocze\u015bnie popyt jest finansowany w du\u017cej mierze kapita\u0142em w\u0142asnym.<\/p>\n Powy\u017cszy tekst pochodzi z newslettera Dane Dnia prowadzonego przez Ignacego Morawskiego, dyrektora centrum analiz SpotData. Chcesz codziennie takie informacje na swoj\u0105 skrzynk\u0119?\u00a0Zapisz si\u0119 na newsletter SpotData<\/a>.<\/span><\/em><\/p>\n O Autorze:<\/p>\n Ignacy Morawski<\/strong>,<\/span><\/span>\u00a0dyrektor centrum analiz\u00a0SpotData<\/p>\n Wzrost bezrobocia i niepewno\u015b\u0107 w gospodarce nie przeszkodzi\u0142y cenom mieszka\u0144 w dynamicznym wzro\u015bcie. Wygl\u0105da na to, \u017ce efekt niskich st\u00f3p procentowych, widoczny na gie\u0142dach, mocno oddzia\u0142uje te\u017c na ceny mieszka\u0144. Pomaga te\u017c fakt, \u017ce bezrobocie okaza\u0142o si\u0119 znacznie ni\u017csze od obaw, co umocni\u0142o popyt na rynku. Z danych opublikowanych w \u015brod\u0119 przez Narodowy Bank Polski … <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/spotdata.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/11\/2020-11-26-mieszkania.png\")
<\/p>\n\n\n
\n ![\"Ignacy](\"https:\/\/ci4.googleusercontent.com\/proxy\/bF44Xw7J-fMHWNk_-Bsh__Tl0aT5YgEmdMAP4cIN2Ew1ibEV5HeZiT2iyDxM9Q_QDBuwQ4uYZBhYOEpoQEwjesJ3mQv0CG_nWrsQJuxZVs_-HC7iPPhjmcmJC3QU0Bbspk063dhhTJ_tmGhoRg_BIcjDCK8q0eyuicTE=s0-d-e1-ft#https:\/\/s3-eu-west-1.amazonaws.com\/salesmanagoimg\/en2eym7pqp9kfwsq\/pgmgapee4kt1zmqs\/xxdpauc8ju617j1z.png\")
<\/td>\n\n